Abogados Especialistas en Reclamación de Gastos Hipotecarios en Valencia y Comunidad Valenciana
La firma de un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda ha constituido tradicionalmente uno de los compromisos financieros más importantes para las familias y particulares. Sin embargo, durante décadas, la práctica totalidad de las entidades bancarias en España incluyeron de manera unilateral en los contratos de préstamo una cláusula abusiva que imponía al prestatario la obligación de asumir el pago íntegro de todos los gastos derivados de la formalización e inscripción de la hipoteca. Esta imposición indiscriminada vulnera de forma directa la legislación de protección a los consumidores y usuarios.
A través de una consolidada doctrina sentada por el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), se ha determinado de forma tajante que dichas cláusulas son nulas de pleno derecho por falta de transparencia y abusividad. Contar con el respaldo de un despacho letrado experto en la reclamación de gastos hipotecarios en Valencia le permitirá iniciar el procedimiento idóneo para solicitar la anulación de la cláusula y la restitución íntegra de las cantidades cobradas de más, con sus correspondientes intereses legales acumulados, ante los Juzgados de la Comunidad Valenciana.
¿Qué son los Gastos Hipotecarios y Cuáles se Pueden Reclamar?
Al formalizar una hipoteca, se generan una serie de facturas y aranceles derivados de la intervención de diversos profesionales e instituciones. La jurisprudencia actual ha fijado con total claridad el reparto de costes que debió aplicarse desde el origen del contrato:
- Gastos de Notaría: El Tribunal Supremo determinó que el coste de la escritura de préstamo hipotecario debe repartirse por mitad al cincuenta por ciento entre el banco y el cliente. Por tanto, el consumidor tiene derecho a recuperar el cincuenta por ciento del importe total de la factura notarial.
- Gastos de Gestoría: La intervención de la gestoría administrativa encargada de tramitar el documento y su inscripción fue impuesta habitualmente por la entidad financiera. La jurisprudencia establece la devolución del ciento por ciento de esta factura al consumidor.
- Gastos del Registro de la Propiedad: La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad se efectúa en beneficio exclusivo de la entidad bancaria para constituir su garantía real. Por ello, el cliente tiene derecho a la restitución del ciento por ciento de los aranceles registrales abonados.
- Gastos de Tasación de la Vivienda: La valoración pericial del inmueble es un requisito exigido por el banco para la concesión del crédito. Tras las resoluciones europeas y nacionales, el consumidor puede reclamar la devolución del ciento por ciento de la factura de tasación.
- Comisión de Apertura: Si el banco cobró una comisión de apertura sin demostrar que esta respondía a servicios efectivamente prestados o gastos reales generados durante el estudio del préstamo, dicha comisión puede ser declarada abusiva y devuelta en su totalidad.
Diferencia entre Gastos de Compraventa y Gastos de Hipoteca
Es muy importante que el consumidor no confunda los costes derivados de la compraventa del inmueble con los gastos propios de la constitución del préstamo hipotecario, ya que el alcance de la reclamación legal afecta exclusivamente a estos últimos:
- Gastos de Compraventa: Son aquellos impuestos e honorarios derivados directamente de la adquisición del inmueble, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), los honorarios de notaría por la escritura de compraventa y los aranceles de inscripción de la propiedad a nombre del comprador. Estos costes corresponden por ley al comprador y no son objeto de devolución bancaria.
- Gastos de Constitución de Hipoteca: Son los importes facturados por la formalización del crédito que garantiza la compra. Incluyen la tasación, notaría de la hipoteca, gestoría e inscripción registral de la carga hipotecaria. Es en estos conceptos donde se aplica la nulidad procesal y el derecho de reembolso.
Jurisprudencia del TJUE y Supresión de Plazos de Prescripción
Uno de los mayores temores de los afectados por las cláusulas abusivas ha sido la posible caducidad o prescripción del plazo para solicitar la devolución del dinero. No obstante, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictaminado con claridad en favor de la protección del consumidor frente a las entidades financieras.
La acción para solicitar la nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible según el ordenamiento jurídico español. En relación a la acción restitutoria (la reclamación de las cantidades abonadas), el criterio fijado por la justicia europea señala que el plazo de prescripción no puede comenzar a correr hasta que el consumidor tenga conocimiento efectivo del carácter abusivo de la cláusula y de los derechos que le asisten, lo cual sucede de forma generalizada tras una resolución judicial firme sobre su contrato concreto. Esto significa que la inmensa mayoría de las hipotecas firmadas con anterioridad a junio de 2019, estén o no canceladas en la actualidad, siguen siendo totalmente reclamables.
Fases para Tramitar la Reclamación de Gastos de Hipoteca
Para conseguir la devolución integra de las cuantías cobradas indebidamente por la entidad bancaria, nuestro equipo de letrados desarrolla un proceso en dos etapas perfectamente delimitadas:
1. Reclamación Previa ante el Servicio de Atención al Cliente
Iniciamos el procedimiento presentando un escrito formal de reclamación extrajudicial dirigido al Servicio de Atención al Cliente o Defensor del Cliente de la entidad bancaria correspondiente. En esta solicitud se exige la nulidad de la cláusula de gastos y el desglose de las cantidades a restituir abonadas en Notaría, Registro, Gestoría y Tasación. El banco dispone de un plazo reglamentario de un mes para dar respuesta.
2. Demanda Judicial ante los Juzgados Especializados
En el supuesto de que el banco desestime la solicitud previa, no conteste en el plazo legal o pretenda aplicar minoraciones injustificadas, interponemos la correspondiente demanda judicial de nulidad y reclamación de cantidad ante los Juzgados de Primera Instancia especializados en cláusulas abusivas. La sentencia estimatoria condenará a la entidad a abonar el importe reclamado, los intereses legales devengados desde la fecha de pago de cada factura y la condena en costas del proceso.
Documentación Necesaria para Iniciar el Expediente
Para analizar la viabilidad del caso y redactar de forma precisa los escritos de reclamación, se requiere reunir la siguiente documentación esencial:
- Escritura pública del préstamo hipotecario (y escrituras de ampliación o novación si las hubiera).
- Factura emitida por la notaría por la expedición de la escritura de hipoteca.
- Factura expedida por el Registro de la Propiedad correspondiente a la inscripción de la hipoteca.
- Factura emitida por la gestoría administrativa que tramitó el préstamo.
- Factura o comprobante de pago de la tasación del inmueble.
- Recibo del cobro de la comisión de apertura si constase abonada de forma independiente.
Cobertura en Toda la Provincia de Valencia, Castellón y Alicante
Ofrecemos asesoramiento letrado especializado en la anulación de cláusulas abusivas e impago de gastos hipotecarios en toda la Comunidad Valenciana:
Provincia de Valencia
Tramitamos expedientes de reclamación en Valencia ciudad y en las principales localidades de su provincia como Torrent, Paterna, Sagunto, Gandía, Alzira, Manises, Aldaia, Mislata, Catarroja, Burjasot, Ontinyent, Xàtiva, Requena, Chiva, Sueca, Cullera y Carlet. Defendemos a consumidores frente a todo tipo de entidades financieras.
Provincia de Castellón
Prestamos amplia asistencia jurídica en Castellón de la Plana, Vila-real, Burriana, La Vall d’Uixó, Vinaròs, Benicarló y Onda, logrando la anulación de estipulaciones bancarias abusivas y la devolución de facturas indebidas.
Provincia de Alicante
Representamos a clientes particulares en Alicante, Elche, Torrevieja, Orihuela, Benidorm, Alcoy, Elda, Denia, Villena y Calpe, gestionando demandas judiciales para la recuperación de costes de constitución hipotecaria.
Preguntas Frecuentes sobre la Reclamación de Gastos Hipotecarios
¿Puedo reclamar los gastos si ya he vendido la vivienda o la hipoteca está cancelada?
Sí. El hecho de que el préstamo hipotecario haya sido cancelado económicamente o amortizado en su totalidad, o que el inmueble haya sido vendido a un tercero, no limita el derecho del consumidor a exigir la nulidad de la cláusula por el cobro abusivo efectuado en el momento de la firma.
¿Qué ocurre con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)?
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) fue objeto de una controvertida evolución jurisprudencial. A nivel judicial para hipotecas firmadas antes de la reforma legislativa de noviembre de 2018, la posición fijada por el Tribunal Supremo exime a los bancos de devolver este tributo en el marco general de gastos de hipoteca, correspondiendo la devolución exclusivamente a las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
¿Cuánto dinero se puede recuperar de media por estos gastos?
La cifra exacta varía en función del importe global del crédito concedido y de la cuantía de las facturas profesionales abonadas en su día. Para un préstamo hipotecario medio de entre 100.000 y 150.000 euros, las cuantías recuperables suelen situarse habitualmente entre los 1.500 y los 3.000 euros, importe al que se deben sumar los intereses legales devengados desde que se pagó cada factura.